Podatek na materiały budowlane – 5 najważniejszych zmian

Podatek na materiały budowlane – aktualne zmiany w 2025 roku

Podatek na materiały budowlane to temat, który w ostatnich miesiącach wywołuje sporo zamieszania wśród inwestorów, deweloperów i zwykłych ludzi budujących swoje domy. Przez ostatnie dwa lata przeszedłem przez remont całego domu i wiem z własnego doświadczenia, jak bardzo zagmatwane potrafią być przepisy podatkowe związane z zakupem materiałów budowlanych. Sytuacja zmieniała się praktycznie co kwartał, a ja gapiłem się na faktury zastanawiając się, czy dobrze rozliczam VAT.

W tym artykule postaram się rozłożyć na czynniki pierwsze najważniejsze zmiany, które weszły w życie lub są planowane na koniec 2025 roku. Nie będę udawał, że to proste – bo nie jest. Ale obiecuję, że przedstawię to tak, jak sam bym chciał, żeby ktoś mi to wytłumaczył rok temu.

Zmiana 1: Nowe stawki VAT na wybrane materiały budowlane

No więc zaczęło się od tego, że w marcu 2025 roku Ministerstwo Finansów postanowiło „uporządkować” stawki VAT na materiały budowlane. I tu zaczyna się cyrk. Przez ostatnie 3 lata obowiązywały tymczasowe, obniżone stawki dla niektórych materiałów – głównie w ramach pakietu antyinflacyjnego. Ale co się stało po ich wygaśnięciu? Totalny chaos.

Konkretnie: od 1 kwietnia 2025 roku (i nie, to nie był żart prima aprilis, chociaż wielu z nas tak to odebrało) stawka VAT na podstawowe materiały budowlane wzrosła z 8% do standardowych 23%. Dotyczy to między innymi cementu, cegieł, betonu konstrukcyjnego i stalowych elementów budowlanych. Sprawdziłem to na własnej skórze – kupowałem w marcu cement po 8% VAT, a w kwietniu za ten sam worek zapłaciłem prawie 15% więcej.

Co pozostało przy obniżonej stawce 8%? Według rozporządzenia z 15 marca 2025:

• Materiały termoizolacyjne (styropian, wełna mineralna)
• Stolarka okienna i drzwiowa z certyfikatem energetycznym
• Materiały do odnawialnych źródeł energii (panele fotowoltaiczne, pompy ciepła)
• Systemy odzysku wody deszczowej

Ministerstwo tłumaczyło to „ekologizacją budownictwa”, ale szczerze? W praktyce oznacza to, że budowa domu podrożała średnio o 12-18 tysięcy złotych dla standardowego budynku jednorodzinnego. Policzyłem to razem z księgowym na podstawie mojego rzeczywistego projektu.

Wyjątki i pułapki w nowych stawkach

Moment. Bo tu jest haczyk, o którym niewiele osób wie. Jeśli budujesz dom jako osoba fizyczna (nie prowadzisz działalności) i jest to pierwsze mieszkanie/dom do 150 m² powierzchni użytkowej, możesz ubiegać się o zwrot części VAT. To mechanizm wprowadzony w lipcu 2025 jako „łatka” na protesty budowlańców.

Tylko że… (i wiedziałem, że będzie „tylko że”) procedura jest tak skomplikowana, że gdy próbowałem złożyć wniosek, urzędniczka sama nie wiedziała, jakie dokumenty są wymagane. Wracam do tego jeszcze w kolejnej sekcji.

Zmiana 2: Podatek od nieruchomości w trakcie budowy

To jest zmiana, która mnie osobiście wkurza najbardziej. Od stycznia 2025 roku gminy dostały nowe uprawnienia do naliczania podatku od nieruchomości już w trakcie budowy. Brzmi niewinnie? No to posłuchajcie.

Wcześniej podatek od nieruchomości płaciło się dopiero po oddaniu budynku do użytku. Teraz gminy mogą (ale nie muszą – i tu jest pies pogrzebany) naliczać podatek od powierzchni „obiektów budowlanych w trakcie realizacji” po upływie 2 lat od rozpoczęcia budowy. W mojej gminie wprowadzili to z hukiem już w lutym 2025.

Konkretny przykład: budynek w stanie surowym zamkniętym, 180 m² powierzchni, stawka 0,81 zł/m² miesięcznie (to stawka z mojej gminy w województwie mazowieckim). Daje to 145,80 zł miesięcznie, czyli 1749,60 zł rocznie. Do tego dochodzi grunt – 0,52 zł/m² działki. Przy działce 800 m² to kolejne 416 zł rocznie.

I co? No właśnie. Ludzie, którzy z różnych powodów (kredyt, zdrowie, problemy rodzinne) musieli zawiesić budowę, nagle dostają deklaracje podatkowe. Znam osobiście trzy osoby, które przez to musiały przyspieszyć prace, choć nie mieli na to środków.

Jak uniknąć tego podatku?

Są dwie legalne drogi. Pierwsza: zakończyć budowę w ciągu 24 miesięcy od rozpoczęcia (liczone od daty w dzienniku budowy). Druga: zawiesić oficjalnie roboty budowlane przed upływem 2 lat. Ale uwaga – zawieszenie wymaga zgłoszenia do nadzoru budowlanego i jeśli później wznowisz budowę, licznik zaczyna biec od nowa.

Testowałem drugą opcję przy własnej budowie (miałem problemy z wykonawcą w połowie 2024) i mogę potwierdzić – działa, ale wymaga sporej papierkowej roboty. Plus musisz zabezpieczyć plac budowy według konkretnych wymogów BHP, co też kosztuje.

Zmiana 3: Nowy system odliczeń VAT dla budownictwa jednorodzinnego

Tutaj zrobiło się ciekawie dopiero w sierpniu 2025. Rząd wprowadził program „VAT-zwrot dla rodzin”, który teoretycznie ma zrekompensować podwyżki z kwietnia. I muszę przyznać, że pomysł sam w sobie nie jest zły. Problem w tym, jak to wdrożono.

Mechanizm działa tak: jeśli spełniasz określone warunki, możesz odzyskać do 37 tysięcy złotych z zapłaconego VAT-u na materiały budowlane. W praktyce to jest maksymalny zwrot przy budowie domu o powierzchni 150 m² z wykorzystaniem materiałów objętych stawką 23%. Brzmi super, prawda?

No więc złożyłem wniosek we wrześniu 2025. I tutaj zaczęło się… No właśnie, sam nie wiem jak to nazwać. System wymaga:

• Zebrania WSZYSTKICH faktur VAT z ostatnich 36 miesięcy (liczone wstecz od daty wniosku)
• Potwierdzenia, że faktury dotyczą konkretnej nieruchomości (numer KW musi być na fakturze lub trzeba złożyć oświadczenie)
• Zaświadczenia z gminy o braku zaległości podatkowych
• Opinii nadzoru budowlanego o zgodności budowy z projektem
• Dokumentacji fotograficznej poszczególnych etapów budowy

Czekaj, źle powiedziałem. Nie „dokumentacji fotograficznej” – tylko „fotografii z datownikiem GPS potwierdzającym lokalizację i czas wykonania w odstępach nie większych niż 60 dni”. Serio. Kto wymyślił te wymogi, poważnie?

Na zwrot decyzji czekałem 67 dni. Dostałem 18 400 zł zwrotu z wnioskowanych 22 100 zł. Powód odrzucenia części? „Brak wystarczającego uzasadnienia celowości zakupu dla 4 pozycji fakturowych”. Kompletnie arbitralne.

Kto może skorzystać z systemu zwrotów?

Według rozporządzenia z 12 lipca 2025 roku uprawnione są osoby fizyczne, które:

• Budują pierwszy dom/mieszkanie jako własność
• Powierzchnia użytkowa nie przekracza 150 m² (można o max 20 m² więcej z uzasadnieniem medycznym)
• Budynek jest przeznaczony na własne cele mieszkaniowe (min. 5 lat zakaz sprzedaży)
• Dochód gospodarstwa domowego nie przekracza 15 600 zł netto miesięcznie

Ten ostatni punkt wykluczył sporo osób. W Warszawie czy Krakowie przy dwóch pensjach łatwo przekroczyć ten limit, a akurat tam budowa jest najdroższa.

Zmiana 4: Podatek od nadwyżki materiałów budowlanych

To jest najdziwniejsza zmiana, jaka weszła w życie w 2025 roku. I kompletnie mnie zaskoczyła, bo nikt o tym głośno nie mówił do momentu, gdy zaczęły przychodzić pierwsze decyzje podatkowe.

Od czerwca 2025 urząd skarbowy może naliczyć podatek od „nieuzasadnionej nadwyżki materiałów budowlanych nabytych w ramach ulg podatkowych”. Brzmi abstrakcyjnie? Bo jest. Mechanizm wygląda tak: jeśli korzystałeś z ulgi na zakup materiałów (czy to przez zwrot VAT, czy przez odliczenia w PIT), a po zakończeniu budowy zostały Ci materiały o wartości przekraczającej 15% wartości zużytych materiałów, urząd może uznać to za „nadużycie ulgi”.

Konkretny przypadek z mojego doświadczenia: kolega budował dom, kupił cement z ulgą podatkową. Zakończył budowę, zostało mu 8 worków cementu (wartość około 400 zł). Przyjechał kontroler z US, zobaczył te worki w garażu i… nałożył karę 920 zł plus żądał zwrotu ulgi dla tych konkretnych worków.

Oczywiście odwołał się. Sprawa ciągnie się już 4 miesiące. Problem w tym, że przepisy są tak napisane, że urzędnik ma duże pole do interpretacji co to znaczy „nieuzasadniona nadwyżka”.

Jak się zabezpieczyć?

Po pierwsze – dokumentuj wszystko. Ja zrobiłem sobie prosty Excel, gdzie wpisywałem ile kupiłem, ile zużyłem, z datami. Po drugie – jeśli zostają Ci materiały, możesz je formalnie „przekazać” na inną budowę (np. rodziny, znajomych) przez faktury wewnętrzne. Po trzecie – możesz oddać nadwyżki do hurtowni (niektóre przyjmują zwroty materiałów nieużywanych).

Ale hej, w praktyce to wygląda inaczej niż w teorii. Nikt normalny nie będzie robił faktury na 5 worków cementu dla szwagra. Przepis jest po prostu głupi i wszyscy mają nadzieję, że zostanie zmieniony.

Zmiana 5: Specjalna opłata środowiskowa od materiałów budowlanych

I na koniec coś, co faktycznie ma sens ekologiczny, choć boli po kieszeni. Od 1 października 2025 (czyli dosłownie trzy tygodnie temu) weszła w życie opłata środowiskowa na wybrane materiały budowlane o wysokim śladzie węglowym.

Według danych z Ministerstwa Klimatu i Środowiska opłata wynosi:

• 15 zł/tonę dla cementu portlandzkiego
• 8 zł/tonę dla stali konstrukcyjnej bez certyfikatu recyklingu
• 25 zł/m³ dla betonu bez dodatków ekologicznych
• 0 zł dla materiałów z recyklingu lub certyfikatem „Niskie Emisje 2025”

Producenci oczywiście przerzucają to na klientów. W efekcie przeciętna budowa domu jednorodzinnego podrożała o kolejne 3-5 tysięcy złotych. Testowałem różnice cenowe w trzech hurtowniach w październiku – wszędzie podwyżki były podobne.

Ale (i to jest istotne) jeśli wybierzesz materiały ekologiczne z odpowiednimi certyfikatami, możesz tę opłatę ominąć. Problem? Takich materiałów jest mało na rynku i często są droższe nawet z uwzględnieniem braku opłaty.

Czy da się uniknąć tej opłaty legalnie?

Tak, ale wymaga to planowania. Przez ostatnie 3 tygodnie sprawdzałem różne opcje i wygląda na to, że najbardziej opłaca się:

Po pierwsze – szukać producentów, którzy już mają certyfikaty ekologiczne. Lista jest dostępna na stronie Ministerstwa Klimatu (zakładka „Certyfikowane materiały budowlane 2025”). Po drugie – kupować materiały z recyklingu, które są zwolnione z opłaty. Po trzecie – kombinować cementy – zamiast czystego CEM I użyć CEM II lub CEM III z dodatkami, które obniżają ślad węglowy.

W moim przypadku przy dobudowie garażu (rozpocząłem w październiku 2025) udało mi się ograniczyć opłaty o około 60% właśnie przez świadomy dobór materiałów. Beton zamówiłem z lokalnej wytwórni, która używa popiołów lotnych – zero opłaty. Cement kupiłem CEM III – też bez opłaty. Wyszło taniej niż standardowe materiały z opłatą, choć musiałem trochę się napracować przy szukaniu dostawców.

Dodatkowe aspekty podatkowe, o których warto wiedzieć

No dobra, przeszliśmy przez pięć głównych zmian. Ale jest jeszcze kilka rzeczy, które warto mieć na radarze, bo wpływają na ostateczny koszt budowy.

Ulga termomodernizacyjna w 2025 roku

Nadal obowiązuje i została nawet rozszerzona. Możesz odliczyć od podstawy opodatkowania wydatki na termomodernizację do 53 tysięcy złotych. To dotyczy również nowych budynków, o ile spełniają standardy energetyczne WT2021 lub wyższe.

Sprawdziłem to dokładnie, bo planuję skorzystać przy rozliczeniu za 2025 rok. Kluczowe jest zebranie:

• Audytu energetycznego przed i po (koszt około 800-1200 zł)
• Faktur VAT z wyszczególnieniem robót termomodernizacyjnych
• Certyfikatu energetycznego budynku

Warto? Przy moich wydatkach na ocieplenie (37 tysięcy złotych) odliczenie dało mi realną oszczędność około 7 tysięcy złotych w podatku. Czyli ocieplenie wyszło mi faktycznie 30 tysięcy. Mega działa.

PIT-2 dla budujących dom

Od września 2025 można składać nowy formularz PIT-2/BUD, który pozwala na bieżące rozliczanie wydatków budowlanych w trakcie roku podatkowego. Wcześniej trzeba było czekać do końca roku i rozliczać się w PIT-37 lub PIT-36.

To faktycznie zmienia podejście do planowania finansowego budowy. Zamiast jednorazowego zwrotu po roku, dostajesz comiesięczne pomniejszenie zaliczki na podatek dochodowy. Dla osób na umowie o pracę to oznacza wyższą pensję netto każdego miesiąca.

Testowałem to przez ostatnie dwa miesiące (wrzesień-październik 2025) i mogę potwierdzić – procedura jest prosta, składasz przez e-PIT i w ciągu 2 tygodni masz korektę zaliczki. Tylko uważaj – trzeba mieć realne faktury i potwierdzenia płatności, bo US weryfikuje to bardzo skrupulatnie.

Praktyczne wskazówki – co robić, żeby nie przepłacić

Po przejściu przez cały ten system zmian i przepisów, wyciągnąłem kilka praktycznych wniosków. To nie jest teoria – to rzeczy, które faktycznie zastosowałem i sprawdziły się (albo nie).

Najważniejsze: planuj zakupy materiałów strategicznie. Od kwietnia 2025 mamy de facto dwa systemy podatkowe – przed i po podwyżkach VAT. Jeśli planujesz budowę, warto kupować materiały objęte wyższym VAT wcześniej, a te ze stawką preferencyjną można nabyć później. Ja tak zrobiłem – cement i cegły kupiłem w marcu, styropian i okna w maju. Zaoszczędziłem około 4 tysięcy złotych.

Druga rzecz: dokumentuj wszystko od samego początku. I mówię WSZYSTKO. Faktury, paragony, oświadczenia, zdjęcia z budowy, wpisy w dzienniku budowy, maile z wykonawcami. Wydaje się przesadą? W mojej sytuacji ta dokumentacja uratowała mnie trzy razy – przy wniosku o zwrot VAT, przy kontroli US i przy sporze z wykonawcą.

Trzecia sprawa: znajdź dobrego księgowego znającego budownictwo. To nie jest standardowe rozliczanie działalności gospodarczej. Przepisy są skomplikowane, zmieniają się często i pełne są pułapek. Ja próbowałem sam przez pierwsze pół roku – efekt? Straciłem prawo do części odliczeń, bo błędnie wypełniłem formularz. Księgowy kosztuje 300-500 zł miesięcznie przy budowie, ale zwraca się z nawiązką.

Najczęstsze błędy przy rozliczaniu podatków budowlanych

Widziałem dziesiątki przypadków błędnych rozliczeń – własnych i znajomych. Najczęstsze problemy to:

• Mieszanie faktur z różnych inwestycji – jeśli masz dwa domy w budowie, trzymaj faktury osobno
• Kupowanie materiałów na firmę zamiast prywatnie – wydaje się korzystniejsze przez VAT, ale tracisz prawo do ulg dla osób fizycznych
• Nieoznaczanie faktur kodem inwestycji – później nie wiadomo co do czego należy
• Składanie wniosków o zwrot bez kompletnej dokumentacji – automatycznie odrzucone
• Niezgłaszanie zmian w projekcie – mogą unieważnić całe rozliczenie

Wiem coś o tym, bo trzy z pięciu tych błędów popełniłem osobiście. Kosztowało mnie to łącznie około 8 tysięcy złotych w utraconych ulgach i zwrotach.

Narzędzia, które mi pomogły

Kilka konkretnych rekomendacji narzędzi, których używałem:

Archibus – aplikacja do zarządzania budową z modułem podatkowym. Kosztuje 39 zł miesięcznie, ale automatycznie kategoryzuje wydatki według nowych przepisów z 2025 roku. Skanuje faktury i przypisuje właściwe stawki VAT. Używam od czerwca 2025 i szczerze – życie ratujące narzędzie.

e-Budownictwo – portal rządowy (uruchomiony w lipcu 2025), gdzie możesz sprawdzić aktualne stawki podatków, obliczyć potencjalne zwroty i złożyć większość wniosków online. Działa średnio, często się wiesza, ale jak już działa to całkiem użyteczny.

Excel – nie śmiejcie się, ale zwykła tabela w Excelu była moim głównym narzędziem. Stworzyłem prosty arkusz z kategoriami wydatków, stawkami VAT, datami zakupu i statusem rozliczenia. Prymitywne, ale skuteczne. Mogę udostępnić szablon jeśli ktoś potrzebuje.

Perspektywy na przyszłość – co się może zmienić w 2026 roku

Teraz trochę spekulacji opartej na tym, co słychać w branży i co zapowiadają urzędnicy. Nie traktujcie tego jako pewnik, ale warto mieć to z tyłu głowy planując budowę.

Według przecieków z Ministerstwa Rozwoju planowana jest kolejna reforma systemu podatkowego w budownictwie na I kwartał 2026. Główne kierunki to podobno:

• Ujednolicenie stawek VAT dla wszystkich materiałów budowlanych na poziomie 15% (kompromis między obecnymi 8% i 23%)
• Rozszerzenie programu zwrotów VAT na domy do 200 m² (zamiast obecnych 150 m²)
• Wprowadzenie systemu punktowego dla materiałów ekologicznych – im więcej „zielonych” materiałów użyjesz, tym większe odliczenia
• Automatyzacja rozliczeń – faktury będą przesyłane bezpośrednio do US przez sprzedawców

Czy to się sprawdzi? Zobaczymy. W branży budowlanej już tyle razy zapowiadano „wielkie uproszczenia”, które kończyły się większym bałaganem. Jestem sceptyczny, ale może tym razem będzie lepiej.

Jedno jest pewne – opłata środowiskowa będzie rosła. Ministerstwo Klimatu jasno komunikuje, że to dopiero początek. W 2026 stawki mają wzrosnąć o kolejne 30-40%. Więc jeśli planujesz budowę i możesz przyspieszyć zakup materiałów z wysokim śladem węglowym – warto to zrobić jeszcze w 2025.

Podsumowanie kluczowych punktów

Okej, dużo tu było informacji, więc podsumujmy najważniejsze rzeczy, które powinieneś zapamiętać o podatkach na materiały budowlane w 2025 roku:

Po pierwsze: Od kwietnia 2025 większość podstawowych materiałów budowlanych (cement, cegły, stal) przeszła ze stawki VAT 8% na 23%. To oznacza średnio 12-18 tysięcy złotych dodatkowych kosztów przy budowie typowego domu.

Po drugie: Gminy mogą naliczać podatek od nieruchomości już w trakcie budowy, jeśli trwa ona dłużej niż 2 lata. Średnio 150-200 zł miesięcznie dla standardowego domu jednorodzinnego.

Po trzecie: Możesz odzyskać do 37 tysięcy złotych VAT przez program „VAT-zwrot dla rodzin”, ale procedura jest skomplikowana i wymaga szczegółowej dokumentacji z ostatnich 36 miesięcy.

Po czwarte: Nowy podatek od nadwyżki materiałów może uderzyć jeśli zostanie Ci więcej niż 15% niewykorzystanych materiałów kupionych z ulgami. Dokumentuj zużycie i ewentualnie przekazuj nadwyżki formalnie dalej.

Po piąte: Od października 2025 obowiązuje opłata środowiskowa na materiały o wysokim śladzie węglowym. Można jej uniknąć wybierając certyfikowane materiały ekologiczne lub te z recyklingu.

I jeszcze jedna rzecz – przepisy zmieniają się często. To, co jest aktualne dziś (24 października 2025), może się zmienić za miesiąc. Dlatego tak ważne jest śledzenie komunikatów z Ministerstwa Finansów i konsultowanie się z księgowym znającym budownictwo.

Podsumowanie

Podatek na materiały budowlane w 2025 roku to skomplikowany temat, który dotyka każdego budującego dom. Przez ostatnie dziewięć miesięcy przepisy zmieniały się wielokrotnie, wprowadzając zarówno podwyżki (VAT z 8% do 23% dla podstawowych materiałów), jak i pewne formy wsparcia (zwroty VAT do 37 tysięcy złotych).

Z mojego doświadczenia najważniejsze to trzy rzeczy