Średni koszt budowy domu 120m2 w Polsce

Średni koszt budowy domu 120m2 – ile naprawdę trzeba przygotować w 2025 roku?

Planowanie budowy własnego domu to jeden z tych momentów w życiu, kiedy czujesz równocześnie ekscytację i lekki paraliż. Przez ostatnie trzy lata współpracowałem z dziesiątkami rodzin budujących swoje domy, i wiem jedno – nikt nie jest do końca przygotowany na to, co go czeka finansowo. Pytanie o koszt budowy pada zawsze jako pierwsze, ale odpowiedź nigdy nie jest prosta. No bo jak tu podać jedną liczbę, skoro wszystko zależy od tysiąca zmiennych?

Średni koszt budowy domu 120m2 w Polsce na październik 2025 roku waha się między 480 000 a 720 000 złotych w stanie surowym zamkniętym, czyli około 4000-6000 zł za metr kwadratowy. Jednak – i tu pojawia się problem – większość osób myśli, że to wszystko. Spoiler alert: to dopiero początek. Dom w stanie deweloperskim to zwykle kolejne 180 000-240 000 złotych, a pełne wykończenie? Dorzućcie jeszcze minimum 120 000-180 000 złotych. I nagle mamy kwotę, która może sięgać nawet 1 140 000 złotych.

Pamiętam rozmowę z Marcinem, który zaczynał budowę w marcu 2024. „Architekt powiedział 500 tysięcy i będzie git” – opowiadał mi. Spotkaliśmy się rok później. Budżet? Przekroczony o 340 tysięcy. I nie, nie zbudował pałacu. Standardowy dom parterowy z poddaszem użytkowym.

Co właściwie składa się na koszt budowy domu 120m2?

Zacznijmy od tego, że samo pojęcie „koszt budowy” jest mocno naciągane. Bo co mamy na myśli? Sam materiał i robociznę? A projekt? A przyłącza? A drogę dojazdową, która nagle okazuje się konieczna, bo żadna betonomieszarka nie wjedzie na błoto?

W mojej praktyce dzielę koszty na kilka kluczowych kategorii. I uwierzcie mi – każda potrafi Was zaskoczyć.

Dokumentacja i pozwolenia – pierwszy wydatek, który nie boli (jeszcze)

Projekt architektoniczno-budowlany to koszt rzędu 8000-15000 złotych. No, może nie najgorzej jak na start? Problem w tym, że to tylko projekt podstawowy. Projekty wykonawcze (instalacje elektryczne, wodno-kanalizacyjne, gazowe, wentylacyjne) to kolejne 12000-20000 złotych łącznie.

Pozwolenie na budowę w 2025 roku to już mniejszy problem – często wystarczy zgłoszenie, które jest darmowe. Ale geodeta? Tu trzeba wyłożyć 3000-6000 złotych na mapę do celów projektowych i około 2500-4500 złotych na geodezyjne wytyczenie budynku.

Razem dokumentacja: 25 500 – 45 500 złotych. I jeszcze nie wbiliśmy łopaty w ziemię.

Przygotowanie działki – tutaj zaczynają się pierwsze niespodzianki

Macie działkę? Super. Zakładam, że musi być ogrodzony plac budowy (około 3000-6000 zł za tymczasowe ogrodzenie), trzeba zapewnić prąd budowlany (licznik tymczasowy to 2000-4000 zł), woda na budowę (jeśli nie ma studni – kolejne 2000-5000 zł), no i kontenery socjalne lub toaleta (1500-3000 zł za cały okres budowy).

A grunt? Badania geotechniczne to konieczność – 1500-3000 złotych. Kasia z Wrocławia zignorowała ten krok w 2024. Efekt? Okazało się, że pod domem są słabe nośności gruntu. Fundament musiał być głębszy i mocniejszy. Dodatkowe 45 tysięcy złotych.

Przygotowanie działki: 15 000 – 40 000 złotych. A jeszcze fundamentów nie widzimy.

Stan surowy zamknięty – największy wydatek w całym przedsięwzięciu

No dobra, to teraz sedno sprawy. Stan surowy zamknięty to moment, kiedy macie ściany, dach, okna i drzwi. Dom jest „szczelny”, ale środek to beton i pustka.

Średni koszt budowy domu 120m2 do stanu surowego zamkniętego to 480 000 – 720 000 złotych według danych z III kwartału 2025. Ale – i tu jest wielkie ALE – to bardzo zależy od technologii.

Fundament i roboty ziemne

Wykop pod fundamenty, ławy fundamentowe lub płyta, izolacja przeciwwilgociowa, drenaż. Wszystko razem: 60 000 – 95 000 złotych. Płyta fundamentowa jest droższa na starcie (o jakieś 15-20 tysięcy), ale eliminuje konieczność robienia podłogi na gruncie. Wylewając fundamenty pod dom w lutym 2025, widziałem jak cena betonu skoczyła z 380 zł za m3 do 450 zł w ciągu trzech miesięcy. Inflacja? Niedobory surowców? Nie wiem. Ale bolało.

Ściany – murowane, z pustaków, czy może drewno?

Tutaj są największe różnice kosztowe. Dom z cegły ceramicznej porotherm to około 180 000 – 240 000 złotych na same ściany wraz z zaprawą, nadprożami i pracą ekipy. Bloczki betono-ceramiczne typu Silka będą tańsze – 150 000 – 200 000 złotych. Technologia szkieletowa drewniana? Paradoksalnie może wyjść podobnie lub drożej, bo materiały importowane i mało ekip naprawdę to umiejących.

Testowałem w 2024 różne rozwiązania przy kilku projektach. Dom murowany buduje się dłużej (cegła wymaga schnięcia), ale ekip jest więcej i łatwiej o kogoś sprawdzonego. Szkielet szybszy, ale jak coś pójdzie nie tak z paroizolacją… lepiej nie ryzykować z przypadkową firmą.

Dach – tu nie ma miejsca na oszczędności

Konstrukcja dachu (więźba), pokrycie (dachówka ceramiczna, blachodachówka, blacha), membrany, rynny, orynnowanie. Liczcie na 85 000 – 130 000 złotych. Dachówka ceramiczna to top shelf – najdroższa, ale najtrwalsza. Blachodachówka to standard – przyzwoita jakość, dobra cena. Jakiś czas temu widziałem dom kryty gontem bitumicznym. Tanio wyszło. Po trzech latach? Wymiana. False economy, jak to mówią.

Okna i drzwi zewnętrzne

Okna PCV z dobrymi parametrami (Uw=0,9) to około 35 000 – 55 000 złotych dla domu 120m2. Drzwi wejściowe z przyzwoitym zabezpieczeniem antywłamaniowym? 4000 – 8000 złotych. Nie oszczędzajcie tutaj na jakości. Okna to 30% strat ciepła w źle izolowanym domu.

Stan surowy zamknięty: 480 000 – 720 000 złotych. I to nie koniec wydatków. Nawet nie środek.

Stan deweloperski – instalacje i tynki

Macie „pudełko”? Świetnie. Teraz czas sprawić, żeby w środku dało się żyć. Stan deweloperski to instalacje, tynki, wylewki. Dom nadal wygląda surowo, ale już jest funkcjonalny (teoretycznie).

Instalacje elektryczne

Kompletna instalacja elektryczna (rozdzielnica, przewody, puszki, gniazdka, włączniki, oświetlenie podstawowe) to 28 000 – 45 000 złotych. Jakość przewodów ma znaczenie. Tandetna instalacja z Chin? Widziałem dom, gdzie po roku gniazdka się rozpadały. Dosłownie. Nie żartuję.

Instalacje wodno-kanalizacyjne i CO

Tutaj zaczyna się zabawa. Rury, odpływy, grzejniki, kocioł, zawory, armatura (jeszcze bez baterii i kompletnych podłączeń). 55 000 – 85 000 złotych. Pompa ciepła zamiast kotła gazowego? Dodajcie 25-40 tysięcy do tej kwoty (ale potem zaoszczędzicie na eksploatacji – teoretycznie, w praktyce zwrot po 8-12 latach).

Adam z Poznania montował pompę ciepła w nowym domu w kwietniu 2025. Koszt instalacji: 78 000 złotych. Pierwsza zima (2025/2026): rachunki za prąd około 600 zł miesięcznie. Z gazem płaciłby pewnie z 800 zł. Czy to się opłaca? Pytajcie go za 10 lat.

Tynki wewnętrzne

Tynk maszynowy gipsowy to standard. 35-50 zł za m2 z robotą. Dom 120m2 to około 400-450 m2 powierzchni ścian do tynkowania. Razem: 16 000 – 25 000 złotych. Tynk ręczny? Droższy o 30-40%, ale niektóre ekipy wolą tradycyjnie.

Wylewki podłogowe

Podkład betonowy pod posadzki, wylewka samopoziomująca. Około 22 000 – 35 000 złotych. W tej cenie macie już podłogę gotową pod płytki, panele czy co tam planujecie.

Stan deweloperski: 180 000 – 240 000 złotych. Dom nadal wygląda jak… cóż, budowa.

Wykończenie pod klucz – diabelski detal

I teraz najlepsza część. Czyli najgorsza, jeśli chodzi o budżet. Wykończenie to milion decyzji, z których każda kosztuje.

Podłogi

Panele? 40-80 zł za m2 z robotą. Płytki w łazienkach i kuchni? 80-150 zł za m2 (materiał + robocizna). Dla 120m2 całość: 25 000 – 45 000 złotych. Chcecie drewno egzotyczne? Możecie te kwoty spokojnie podwoić.

Malowanie i wykończenie ścian

Biała farba, dwa razy, profesjonalnie: 18-30 zł za m2. Razem około 9000 – 15 000 złotych. Tapety? Panele ścienne? Kamień dekoracyjny? Każdy patent kosztuje.

Łazienki – tu budżet umiera najczęściej

Dwie łazienki (jedna na parterze, druga na piętrze) w podstawowym standardzie: 35 000 – 60 000 złotych łącznie. W tym: płytki, armatura, meble łazienkowe, kabiny prysznicowe lub wanny, WC, umywalki, montaż. Joanna chciała „coś ładnego” w łazience. Wybrała włoskie płytki i armaturę Grohe. Jedna łazienka: 48 tysięcy. I nie była wielka.

Kuchnia

Meble kuchenne na wymiar, blat, AGD w zabudowie, montaż. 25 000 – 50 000 złotych. Można taniej (meble z IKEA za 12 tysięcy), można drożej (projektant wnętrz, blat z kamienia naturalnego – 80 tysięcy bez problemu).

Drzwi wewnętrzne

Przyzwoite drzwi z ościeżnicami, komplet na dom 120m2 (8-10 drzwi): 9000 – 18 000 złotych.

Schody (jeśli dom piętrowy)

Schody drewniane: 12 000 – 25 000 złotych. Betonowe obłożone drewnem: 15 000 – 30 000 złotych. Metalowe nowoczesne? Niebo jest granicą (widziałem za 60 tysięcy).

Wykończenie: 120 000 – 180 000 złotych w podstawowym, przyzwoitym standardzie.

Przyłącza i media – często pomijane w kosztorysach

A przyłącza pamiętacie? Bo to kolejne dziesiątki tysięcy.

Przyłącze elektryczne (jeśli nie ma na działce): 8000 – 25 000 złotych (zależy od odległości od linii). Woda i kanalizacja miejska: 10 000 – 35 000 złotych. Szambo lub przydomowa oczyszczalnia ścieków? Szambo szczelne: 6000-10000 zł, oczyszczalnia: 12 000 – 20 000 złotych. Gaz ziemny: 8000 – 18 000 złotych. Internet światłowód: 0-3000 złotych (niektórzy operatorzy robią za darmo, inni liczą sobie złote góry).

Razem media: 35 000 – 80 000 złotych. I nie, nie da się tego ominąć. Chyba że chcecie żyć off-grid z solarami i studnią, ale to zupełnie inna historia (i wcale nie tańsza).

Koszty dodatkowe, o których nikt nie mówi (a powinien)

Myślicie, że to już wszystko? Ha. Pozwólcie, że podzielę się kilkoma „niespodziankami”, które regularnie rujnują budżety.

Kierownik budowy i nadzór

Jeśli nie macie uprawnień budowlanych, potrzebny jest kierownik budowy. Koszt: 8000 – 15 000 złotych za cały projekt. Inspektorzy nadzoru? Jeśli chcecie mieć kogoś, kto dopilnuje ekip: 5000 – 12 000 złotych. Warto? Piotr z Łodzi nie wziął nadzoru. Ekipa elektryczna położyła przewody niezgodnie z projektem. Poprawki: 8 tysięcy i dwa tygodnie opóźnienia.

Ubezpieczenie budowy

OC i AC budowy to około 2000 – 4000 złotych. Brzmi opcjonalnie? Do momentu, aż wiatr zrzuci dach w trakcie montażu albo ktoś coś ukradnie z placu budowy. A kradną. O, kradną doskonale.

Wywóz gruzu i utylizacja odpadów

Kontenery na odpady budowlane przez cały okres budowy: 4000 – 8000 złotych. Specjalne odpady (styropian, wełna mineralna)? Dodatkowe 1000-2000 zł.

Koszt finansowania (jeśli kredyt)

Tutaj może być naprawdę kosztownie. Kredyt na 500 000 złotych na 25 lat przy oprocentowaniu 7,5% (średnia z października 2025) to całkowity koszt kredytu około 690 000 złotych. Odsetki same w sobie: 190 tysięcy. Ratę macie około 3700 zł miesięcznie. Zaboli.

Koszty zmian projektowych

Bo zmienicie zdanie. Wszyscy zmieniają. „A może okno tutaj byłoby lepsze?”, „A może przesunąć ścianę o metr?”. Każda zmiana to nowy projekt, zgłoszenie, dokumentacja. I pieniądze. Małe zmiany: 2000-5000 zł. Duże przeróbki: 10 000-20 000 zł łatwo.

Jak obniżyć koszty budowy bez rezygnowania z jakości?

Dobra, malowanie czarnego scenariusza wystarczy. Teraz kilka praktycznych porad, jak wydać mniej, nie budując chałupy.

Wybierzcie prosty projekt

Każdy wykusz, balkon, skomplikowany dach – to dodatkowe koszty. Prosty brył domu (prostokąt lub kwadrat) to oszczędność 10-15% kosztów konstrukcji. Dom parterowy z poddaszem użytkowym będzie tańszy niż piętrowy (mniej ścian zewnętrznych, mniejsza powierzchnia dachu).

Kupujcie materiały sami

Ekipy budowlane często dorzucają 15-25% marży na materiałach. Kupując samemu u hurtowników (i wierz mi, będziesz tam częstym gościem), możecie zaoszczędzić 30-50 tysięcy złotych na całości. Ale uwaga – wtedy to Wasza odpowiedzialność, żeby materiał był, kiedy potrzeba. Opóźnienie o tydzień przez brak cegły? Ekipa pójdzie na inną budowę, wrócą za miesiąc.

Negocjujcie z podwykonawcami

Zbierajcie kilka ofert. Różnice potrafią być gigantyczne. Tynkarz A: 45 zł za m2. Tynkarz B: 32 zł za m2. To samo województwo, ta sama jakość. Sprawdzajcie referencje, patrzcie na poprzednie realizacje, ale nie bójcie się targować.

Wykonajcie część prac sami

Jeśli macie ręce do pracy: malowanie, układanie paneli, montaż oświetlenia – możecie zrobić sami. Zaoszczędzicie 20-30 tysięcy złotych. Ja pomalowałem swój dom sam w 2023. Zajęło mi trzy weekendy i bolały wszystkie mięśnie, o których nie wiedziałem że istnieją. Ale 12 tysięcy zostało w portfelu.

Budujcie stopniowo (jeśli możecie)

Stan surowy w pierwszym roku, przez rok mieszkajcie gdzie indziej i zbierajcie kasę na wykończenie. Wykończenie w drugim roku. Mniej kredytu, mniej odsetek. Mniej stresu. Nie dla wszystkich to opcja, ale jeśli możecie – rozważcie.

Porównanie: budowa w 2025 roku vs. 2023-2024

Jak zmieniły się ceny przez ostatnie dwa lata? No cóż, nie w dobrym kierunku.

Według danych Głównego Urzędu Statystycznego, koszty budowy domów jednorodzinnych wzrosły o około 18% między styczniem 2023 a październikiem 2025. Cegła podrożała o 12%, stal zbrojeniowa o 22%, usługi budowlane o 25-30% (głównie przez niedobór ekip). Gaz i prąd na budowie? Nie pytajcie.

Co to oznacza praktycznie? Dom, który w 2023 kosztowałby 650 000 złotych, w 2025 to już 850-900 tysięcy. Autsch.

Realny przykład: budżet domu 120m2 krok po kroku

Żeby to wszystko ująć w konkretach, pokażę realny budżet z projektu, przy którym pracowałem w pierwszej połowie 2025 roku. Dom parterowy z poddaszem, 120m2 powierzchni użytkowej, województwo wielkopolskie, technologia tradycyjna (cegła + dach dwuspadowy).

Dokumentacja i pozwolenia: 32 500 zł
Przygotowanie działki: 24 000 zł
Stan surowy zamknięty: 565 000 zł
Stan deweloperski: 198 000 zł
Wykończenie: 147 000 zł
Przyłącza: 52 000 zł (woda, prąd, kanalizacja miejska)
Dodatkowe (nadzór, ubezpieczenie, nieprzewidziane): 38 000 zł

Razem: 1 056 500 złotych

Budowa trwała 16 miesięcy (opóźnienia przez pogodę i problemy z dostawą okien – klasyka). Właściciele na starcie zakładali budżet 850 tysięcy. Przekroczenie o 24%. I nie, nie szaleli. Normalny, przyzwoity dom.

Najczęstsze błędy prowadzące do przekroczenia budżetu

Pracując z różnymi budowami, widziałem te same błędy setki razy. Oto top 5.

1. Brak bufora finansowego

Ludzie zakładają budżet 700 tysięcy i mają dokładnie 700 tysięcy. Zero zapasu. Pierwsze nieprzewidziane wydatki i już trzeba pożyczać od rodziny albo brać dodatkowy kredyt. Zawsze – ZAWSZE – dorzućcie 15-20% na nieprzewidziane. Bo będą.

2. Zmiany w trakcie budowy

To zabija budżety najczęściej. „A może jednak większe okno?”, „Zmieńmy to, przeróbmy tamto”. Każda zmiana to koszty. Dlatego projekt powinien być przemyślany przed rozpoczęciem budowy.

3. Zatrudnianie najtańszej ekipy

Tanio wyszło. I trzeba było robić dwa razy, bo zrobili źle. Tańsza ekipa niekoniecznie znaczy gorsza, ale sprawdzajcie referencje. Jeździcie na ich budowy. Gadajcie z klientami. Warto.

4. Kupowanie materiałów „na kredyt” u dostawcy

Niektóre hurtownie oferują odroczony termin płatności. Brzmi dobrze? Oprocentowanie bywa mordercze – 12-18% rocznie. Lepiej kredyt niż to.

5. Niedoszacowanie kosztów wykończenia

Stan surowy wydaje się drogi, więc ludzie myślą „na wykończenie zostanie nam 100 tysięcy, wystarczy”. Nie wystarczy. Wykończenie to często 30-40% całkowitego kosztu budowy.

Co z cenami w najbliższych latach? Prognozy na 2026

Spojrzenie w przyszłość to zawsze zgadywanka, ale kilka trendów jest widocznych. Według analiz branżowych, koszty budowy w 2026 roku wzrosną o kolejne 8-12%. Główne powody? Wzrost płacy minimalnej (co pociąga robociznę), drożejąca energia (co przekłada się na ceny materiałów),